楼市长时间内将存在分化常态，核心城市优质资产在夯实价值，低能级城市仍在漫长的库存出清中挣扎，各方都需要在博弈中寻找新的均衡点。（图/视觉中国）
文｜《财经》研究员王文彤辛晓彤
编辑｜杨立赟
今年2月，朱静决定卖掉在济南住了8年的房子，不到24小时之后就成功出手。然而两个月后，目睹小区内同户型的房子比自家多卖20万，他欲哭无泪：“真的是倒在黎明前。”
让朱静焦虑的是不断变动的房价。理智告诉他，自己刚换了学区房，需要快速卖房回血；身边人安慰他，房价已经快到底了，卖掉不亏。这种既想观望又急于脱手的矛盾心理，是大多数卖家的写照。
市场情绪微妙地撕扯着，也许只有明确自身需求、又能保持好心态的人才能从楼市中满意而归。北京天通苑的买家邢磊对《财经》说：“我身边的朋友都挺悲观的，他们觉得房价还会跌，甚至将来买房就是买砖头。但我觉得，极度压抑的时候，往往会触底反弹。”
面对楼市集体观望的心态，似乎在刚刚过去的这个春天发生了一些变化。
根据贝壳平台交易数据及重点城市调研统计，今年一季度，观望客户的占比下降了10个百分点，降至近两年最低；积极入市的买家占比提升了7个百分点。市场水温带动这家头部中介公司一季度的二手交易单量同比提升12%，存量房业务实现收入61亿元，环比提升12.7%。
国家统计局5月18日发布的数据显示，4月一线城市新房和二手房的房价均延续环比回升态势，且二手房价涨幅连续两个月超过新房。一线城市外，大连、杭州、宁波等强二线城市的房价也有回暖。
与此同时，政策工具箱也在继续开启，多个城市在“五一”前后密集出台新政，以刺激需求。房企加快“用脚投票”，在核心城市抢收优质地块。各地中介机构普遍反映，近期带看量急剧攀升，成交周期也由原来的数月大幅缩短至数日。
不过，一线城市的回暖并不等于全国普遍情况，当前二三线城市的新房和二手房价格整体仍处于环比下降区间。与2025年同期对比来看，各线城市房价也还没涨回来。
这可能将是未来较长一段时间内楼市分化的常态——核心城市优质资产在夯实价值，低能级城市仍在漫长的库存出清中挣扎，各方都需要在博弈中寻找新的均衡点。而有一部分观望的人，已经算清了账、下定了决心。
没有最好价，只有行动派
2月1日，住在济南的朱静卖掉了住了八年多的房子，但是很快后悔了——他没想到两个月后房价涨了。
这栋房子从线上挂牌到达成交易，前后不过24小时，朱静直接与首位出价购房者达成交易，价格是88万元。
由于此前已经购置了一套学区房，旧房需要尽快出手缓解月供压力，但交易达成如此之快，仍然超出朱静的预期。卖房后，他一直后悔没有“挺一挺”价格。
更让他悔不当初的事还在后面。跟他同户型的邻居在4月28日卖房，多卖了20万元，每平方米比自己多1000元。
和朱静的经历类似，家住烟台的刘来春也是火速签署了售房合同，“仓促成交，猝不及防”，他对《财经》表示。
成交前，刘来春被一个朋友的经历“敲打”了：房子挂上网第一周，每天带看的客户挺多，也有人出价，但是跟房主的心理价位相距较远。房主拒绝了中介降价的建议，此后房子的带看量明显下滑，从每天2-3组变成一周2-3组。
这样的故事听多了，刘来春也担心房子出售受阻，于是采取“速战速决”的策略。房子4月9日挂牌，4月18日他接待了第一对客户，当晚双方就达成了交易。挂牌价92.5万，心理底价88万，最终以86万元成交。
但他后来复盘，又觉得自己走了另一个极端——房子卖得太着急了。会不会错过了更高的价格？刘来春每天都扪心自问。他将自己的经历发在了社交媒体上，评论区很多人安慰他，“这么快成交都是正缘”。还有人在他的帖子下面排起了长队，“顺利卖房”。
与朱静、刘来春纠结的心态不同，今年4月在一周内完成极限“一换一”的孙玥显得非常理性。
他根据自己的资产情况进行了量化建模，在这次换房中起到了关键作用，“只要在模型显示的可承担价格内，我就没亏”。
从去年10月起居家办公，他对居住环境的要求越来越高，萌生了换房的想法，并且希望能无缝衔接、减少损失。在根据自己的财力、需求锁定具体小区后，他立刻找到熟悉的中介带看，也同步将自己的房子挂牌。
最终，他以低于购入价近15%的价格卖出旧房，以低于挂牌价近13%的价格买到了心仪的房子，实现了他心中的置换平衡。
同时作为卖家和买家的他，能够理解双方各自的难处，不过他也认为，现在的市场环境下，卖家抱着卖出高价、买家抱着抄底的心态是不健康的，“大家都是普通人，而能低买高卖的幸运儿少之又少”。
从买方角度，促成快速交易的永远是刚需。
邢磊从2017年开始一直租住在北京天通苑，见证了天通苑的租金逐年水涨船高，从月租两千元左右涨至五千元，但附近中介橱窗的挂牌价却一路走低，从每平方米4.5万元直降到2.5万元。
算清这笔经济账后，今年3月，他决定加入买房大军，提出明确目标：五环外、总价在200万以内、满足三代同堂的生活需要，然后迅速下手。
第一次实地看房是一个周四，他扫完了昌平、顺义、石景山、房山、通州的房源，锁定两套。两天后的周六，他带母亲、妻子和女儿复看，当牙牙学语的女儿在房间里冲他笑——这个瞬间，让他当即拍板。
在国贸上班的曹敏在确定生育计划后，决定从海淀区的一套“老破小”搬出来。今年1月，集中看房半个月后，她以1085万元买下国贸附近的一套176平的二手房，5月初拿到房本。虽然借了400万元贷款，但以公积金覆盖后，每月仅需还款3000多元，对这位国贸白领来说完全没有负担。
她的决策速度看似很快，实则已经陆续观察了一年，锁定了目标区域、心理价位。帮助她加速决策的还有信息工具。她购买了一套房地产数据库，能看到历史成交情况。
谈价时，卖方中介原本想抬价到1150万元，但她发现上一套同户型的房子成交价就是1085万，“我就跟中介说，我知道这个房子就是这个价，你就给我往这价谈”。
谈判当天，中介把买卖双方分别关进“小黑屋”，连上厕所都有人跟着。曹敏原本看中了同户型的低楼层，但是磨了三小时都没成交，中介转而带她上楼看同户型，一小时内顺利谈下。
在买卖双方心理博弈的同时，楼市的分化还在继续。
多位一线城市二手房中介告诉《财经》，他们目前经手的房源中，核心城区的地铁次新房、限购松绑受益地区的刚改房、优质学区房依旧很抢手。这些房子只要诚心出售、价格合适，基本都能在半个月内成交。
克而瑞地产研究在近期的研报中指出，分化已成为楼市的新常态。核心城市的优质资产价值将逐步夯实，为刚需和改善型购房者提供相对安全的窗口期；而低能级城市的房地产市场则仍需经历漫长的价值重估和库存出清过程。
中介带看忙，两个月跑了600公里
一线工作者更能感受到市场的水温变化。
多位上海本土中介公司太平洋房屋的中介人员告诉《财经》，近期二手房的成交周期显著缩短，双方的议价空间也在缩小，甚至出现多组客户抢一套房子的情况。此前的带看多为中介邀约，现在则是购房者主动咨询预约。
《财经》近期走访北京多个区域中介门店发现，规模十余人的门店，仅有两三个必要的值班人员留守，其余人员全部外出带看，用高频次的实地带看助推成交增长。
在姜明负责的大兴区观音寺片区，周末每人每天至少要接待4组看房客户。两个月前，他刚购置了一辆新车专门用于客户带看，虽然他维护的房源距门店仅两三公里，但两个月下来，这辆车的行驶里程已经逼近600公里。
胡伟在北京做中介已有近十年，他对《财经》表示，从2025年底，他所在的朝阳区常营片区的二手房带看和交易热度都出现了小幅提升，成交速度也在加快。
“主要是房价趋于合理、房贷利率、契税等买房成本也下降了不少，积压的看房需求释放。”他说。
带看量给卖家带来信心，进而缩小了议价空间。
姜明以一套楼龄13年的南向电梯房举例，春节前同类房源成交均价约200万元，但随着节后二手房回暖，类似房源快速出清，4月初上新的同类房源挂牌价就上涨了5%。
胡伟也表示，现在的议价空间确实在缩小，过去能谈30万元的房子，现在卖家可能只接受降20万元。不过，若卖家抬价过于离谱，房子也可能直接“哑火”。
5月10日，多组客户同时看朝阳区常营片区一间二手房。摄影/王文彤
国家统计局在5月中旬公布了2026年4月的70个大中城市房价数据，得以一窥今年“小阳春”的市场成绩单。
3月通常被视为小阳春的开局月。今年3月的新房市场，销售价格环比上涨的城市有14个，比2月增加4个；二手房市场也有13个城市的销售价格环比上涨，比上月增加11个。此外，3月一线城市整体的新房、二手房价格环比均实现止跌。
这种向好局势也延续至4月，不仅房价环比上涨城市增多，一线城市整体的新房、二手房价格也继续环比增长。
具体来看，在新房市场，一线城市新房房价延续3月的上涨态势，整体涨幅为0.1%，不过比3月回落0.1个百分点；二三线城市房价虽仍处于下降通道，但降幅同比缩窄或持平。
其中，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。
在二手房市场，一线城市的二手房价格环比也维持了3月的上涨态势，整体上涨0.4%，涨幅与上月相同；二三线城市的二手房价格环比仍在下降，分别为0.2%、0.3%，但降幅没有扩大。
市场的回暖并不局限于一线城市，4月，徐州、西安、沈阳等城市的二手房亦有回暖迹象，房价涨幅排在前五位的分别是上海、徐州、北京、西安和深圳。
综合近三个月（2026年2月至4月）的房价来看，新房市场连续三个月环比上涨或持平的城市有6个，分别为大连、上海、杭州、宁波、合肥、广州，比3月增加3个；二手房市场连续三个月环比上涨或持平的城市有4个，分别为北京、沈阳、上海、厦门，比3月增加3个。
一众城市中，上海的表现最为亮眼，连续三个月新房和二手房均环比上涨。进入5月，根据上海房产交易中心官网数据，在5月10日这一天的二手房（含商业）单日网签成交1664套，刷新近五年单日网签成交纪录，创下2022年至今的单日成交新高。
本轮价格回暖中，二手房的涨势更明显。
根据克而瑞数据，今年前4个月，全国重点20城市二手房累计成交面积约5918万平方米，同比增长8%，增幅扩大4个百分点。尽管同比有低基数的原因，但二手房交易继续在高位，市场修复趋势明确。
“重点城市二手房市场止跌回暖节奏明显快于新房市场。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《财经》。
一线中介人员感受到新房项目也表现出一定的热度。
北京昌平的链家中介李青所在的门店代理了北京昌平的一些新房项目，最近两个月，昌平的新房项目国贤府PARK、星寰时代、龙樾海序先后开盘，他也跟着连轴转。“五一”期间，龙樾海序仅开放了样板间，就有约1000组客户缴纳意向金等待开盘。
在李青看来，近期昌平楼市火热的原因除了房价经过长时间调整之后购房门槛下降、性价比提升，五环及五环外的新房品质大幅提升、“好房子”项目入市也吸引了大量购房者入市。
热度能持续多久？
自4月28日中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”以来，地方密集出台了一揽子稳市场新政，厦门就是最新响应的城市。
5月19日，厦门市住房公积金中心发布6条住房公积金措施，包含多子女家庭贷款、“卖旧买新”贷款、代际互助等方面，将自2026年5月25日起施行。
图源：厦门市住房公积金中心
厦门楼市的反馈还需时日，新政的刺激效应可以从“五一”前后出招的城市窥见一斑。
据克而瑞不完全统计，今年“五一”前后，至少16个省市发布了稳市场政策。其中，深圳、广州、天津、武汉、扬州、苏州发布的政策涉及限购放松、贷款额度提升、供给侧管理等方面，其余城市大多数为公积金优化政策。
从“五一”小长假市场表现来看，一线及强政策加持城市依靠节前新政实现了热度回升。
其中以天津最为典型。
因新政加持与新盘集中入市，天津迎来近三年最强“五一”。据普睿数智天津监测，“五一”期间天津新房认购量达2045套，环比上涨110%，同比上涨9%；新房盘均认购7.7套，环比上涨108%，同比上涨15%；多盘首开告捷，部分新盘开盘去化率达到82%。
图源：克而瑞研究
地产相关企业的积极性也正在恢复中。
国内龙头中介公司贝壳集团在2026年一季报中表示，一季度国内房地产市场出现积极变化，春节后楼市“小阳春”表现相对明显，其中二手房市场复苏势头最为强劲。
贝壳的业务正是高度聚焦存量房。财报显示，今年一季度，贝壳平台二手交易单量同比提升12%，3月单月交易量创历史新高，同比增长21%。存量房业务实现收入61亿元，环比提升12.7%。
头部房地产公司华润置地近期对《财经》表示，对于后续市场走向，公司保持谨慎乐观，一方面将加大上半年供货力度，聚焦优质供给、抢抓市场窗口，加速资金回笼；另一方面，严守以销定产原则，持续提升产品竞争力与去化效率。
还有更多房企正在“用脚投票”。在土地市场整体控增量的大背景下，核心城市优质地块的带动土拍热度指标明显升温，如杭州襄七房、上海徐汇长桥、西安中央创新区等宅地均实现了20%以上的溢价率。
据克而瑞地产研究数据，4月300城经营性用地月度溢价率为7.5%，再度回到近半年以来的高位。
图源：克而瑞地产研究
不过，“金三银四”的小阳春之后，楼市的温度能否持续？
华润置地的判断是，行业最艰难的时期已经过去，正式进入筑底回升、深度分化周期，核心城市与优质板块将率先企稳，其余城市在逐步消化存量的基础上实现缓慢修复。
特别是二手房市场中，部分核心城市老旧房源的价格修复带动成交量回升，但政策力度较为克制，后续调控仍存在较大发力空间。
国金证券在近期研报中乐观指出，今年地产“金三银四”的表现基本打消了市场对“年初以来的楼市回暖只是下跌中继”的担忧，租金价格也出现了初步止跌。
2026年2月，冰山80城租金价格指数环比+0.7%，为2022年以来的首次转正。尽管3、4月租金价格走势有所反复，环比分别为-0.1%、-0.3%，但仍较1月的阶段性低点反弹0.2%。相比之下，去年“小阳春”期间，租金价格并未止跌，3月和4月累计跌幅达到0.7个百分点。
此外，4月重点城市挂牌量出现回落，环比下降0.2%，同比下降1.3%。这是自去年“9·24”政策后的首次下滑，楼市供需关系出现的边际性变化，决定了今年的房价并不具备大幅向下调整的基础。
但亿翰智库有不同看法，认为这样的回暖不会成为常态。一方面，二手房的热度并未完全传递至新房端，根据国家统计局数据，二手房、新房房价连续三个月上涨的城市仅有上海一个，上海的新房涨幅也不如二手房；另一方面，住宅价格尚未真正企稳，商品住宅价格指数环比下降的城市仍占多数。“并且据我们观察，当前多数城市二手房成交套数处于高位，或多或少是以价换量叠加需求集中释放的结果。总的来说，‘金三银四’更偏向阶段性市场需求释放，若要维持热度，仍需更有力度政策持续烘托。”该机构称。
从国家统计局数据来看，当前各线城市房价仍低于2025年同期。4月，一线、二线、三线城市的新房价格同比分别下降2.1%、3.3%和4.1%；二手房价分别同比下降6.8%、5.9%和6.3%。
（文中胡伟、李青、姜明、朱静、刘来春、孙玥、邢磊、曹敏为化名）
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